房子卖了810万, 房东很伤心

五一小长假期间，成都除了在旅游上继续发力，楼市也趁势火了一把。

据官方统计，截至5月5日中午：

成都共计成交2067套房，其中新房成交787套，同比增长2%；

二手房，日均带看0.99万组，同比上升8.3%，日均成交256套，同比上升3.7%。

相比去年，这次五一小长假也算是为5月开了个好头。

在小长假期间，有套二手房源的成交引发了老斯的强烈关注：

位于天西的万科天府锦绣锦院组团，自23年11月左右进入二手市场以来，终于迎来了它第2套成交（不含法拍）：

256㎡套四，成交总价810万，成交单价约3.16w/㎡。

在该套成交数日后，又有消息传出：

一套锦院197㎡套四带软装车位，一口价660万，正在寻找有缘人。

真有够劲爆。

先把锦绣这第2套成交放在一边，来看看近期另一个同样很值得关注的项目，

人居东湖长岛。

作为主城知名的旧改项目，在2019年10月25 日，人居东湖长岛一次开出全部1742套清水房源。

其中产品包含：107-170㎡高层、141-261㎡大平层、250-410㎡洋房。

图源网络

与天府锦绣一批次取证时间相比，两者间隔差不多刚好1年，一前一后。

2019年10月，东湖长岛开盘，1742套房源吸引1992人参与摇号，摇中概率87%，均价2.5w/㎡，后期顺销。

2020年10月，天府锦绣一批次开盘，290套房源吸引490人参与摇号，摇中概率59%，均价3.2w/㎡，开出即清；

除了在开盘时，两者待遇大相径庭。

就目前的表现来看，它们也在渐行渐远。

4月16日，人居东湖长岛成交了一套273㎡的湖畔洋房，成交总价1560万，成交单价57047元/㎡。

除了它的二手成交价格值得关注，成交周期也让不少项目艳羡。

这套总价超千万的二手房源，挂牌仅22天，就顺利成交。

这个速度，在当下这个市场行情，懂得都懂。

回到价格上来。

从开盘情况来看，东湖长岛这套273㎡的湖畔洋房，开盘总价约820万/套，单价约29500元/㎡。

人居东湖长岛273㎡户型图

当然，因为交付是清水，这套273㎡的大平层洋房后期的装修成本也不低，所以这个二手成交价，

大家随便看看吧，也就不过多聊涨了多少。

毕竟赚了再多也没啥意义，反正都不是你我的。

除了这套湖畔洋房外，人居东湖长岛其他产品在二手市场的表现也很不错。

近年来，项目相对刚需一点的高层，成交单价也基本稳定在3w＋/㎡。

所以，二手市场表现比较坚挺的人居东湖长岛，

当初为什么会顺销呢？

有几个点值得关注：

1、清水；

2、户型略差（有点抽象）；

3、高层梯户比高，最高2梯6户；

4、整体产品不太纯粹，刚需到改善全都有。

那为什么在二手市场中，东湖长岛没有因为这些缺点导致破发，价格反而还不降反增呢？

再看看优点：

1、主城东湖板块，临川大、攀成钢、神仙树，部分房源直接瞰湖，洋房临湖；

2、拥有板块稀缺的次新大套四；

3、或有学区溢价。

所以，东湖长岛二手溢价的原因，是不是整体确定性大于产品力呢？

如果以点概面的来聊，当前二手市场的溢价逻辑是不是都是如此呢？

更有意思的是，把东湖长岛的优缺点调换一下，差不多能对得上天府锦绣。

回过头，来看看天府锦绣。

作为万科西南的“灯塔级”产品，自开盘以来就备受市场关注。

从20年到21年，项目5次开盘，几乎每次都需要摇号，甚至出现3倍熔断的组团。

因为天府锦绣的组团比较多，1、2、4、9、14号地都有住宅。

且每个组团之间都有视野、精装、间距的差距，所以不能一概而论，这里就不一一详解。

万科天府锦绣地块分布图 图源网络

来看看第一个进入二手市场的【锦院】组团。

据老斯了解，锦院的精装在整个项目中都算排名前列的，并且交付品质也很在线。

其优点包括不限于：

1、高品质精装＋交付；

2、开发商标杆级作品，优秀产品力；

3、整个天西板块中，比较好的位置；

所以，锦院的二手成交情况，是能够代表天府锦绣的。

那么锦院的市场表现如何？

有点一言难尽。

粗略算下，从去年23年底到现在，1年多点时间，锦院挂牌了超20套房源，目前仅有2套成交（不算法拍）。

无论是从成交周期、成交数量、成交价格来看，都有点不尽如人意。

或许是开发商把调子起太高，让房东把预期也拉的很高，让现在买卖双方处在一个僵持阶段？

毕竟，现在已经出现了房东折价急售的情况。

据老斯了解，近期有二手博主收到了锦绣折价出售的请求：

锦院197㎡套四，一口价660万。

貌似这个价格还有下行的空间。

但你不得不承认的是，天府锦绣的确是目前天西二手市场的标杆豪宅之一。

尽管像文章开头说的，它的价格已经破发；尽管之前还经历过流拍。

但老斯还是想说，天西和总部商务区还没有完全兑现，现在盖棺定论也为时尚早。

无论是破发、流拍，就不过多评价。

毕竟亏的再多，都不是你的也不是我的。

老斯想说，今天单拎出来的两套成交，并不是踩一捧一。

而是它们的成交逻辑，无论是对于当下的成都新房，还是二手市场，都是具有代表性的，是可以供大家参考的。

为什么呢？

对于楼市而言，不同的人的观点和经验都不尽相同，但有两个点是所有人不得不承认的：

1、无论多新的房，迟早都会变成二手。

2、无论是TZ还是自住，都希望自己的房子能涨价。

虽说总体框架是这样，但大家在实操时，选择逻辑依旧会产生分歧。

就像顺销的东湖长岛，抢爆的天府锦绣。

两种分歧，就是两种观点，所以摆上台面，仅供大家参考，不构成任何的买卖建议哈。

最后，为了深入聊这个问题，老斯找到了DS，聊的还是比较大而全。

因为答案过于冗长，直接看看结论，供大家参考一下。

图源 Deepseek

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